Financiamiento

Leasing Habitacional

LEASING HABITACIONAL: OTRA INTERESANTE FORMA DE TENER SU NUEVA VIVIENDA

Pensado especialmente para las personas con baja capacidad de ahorro, el leasing habitacional permite arrendar una vivienda con compromiso de compra, por un período de entre 5 y hasta 25 años.

Esta modalidad de pago es una real alternativa a los tradicionales créditos hipotecarios, ya que sólo exige un pie de 5% del valor total de la vivienda. Aquí presentamos la información general relacionada al leasing habitacional. Tenga presente que algunos requisitos o características, pueden diferir entre una institución de leasing y otra.

El Leasing Habitacional es un sistema de financiamiento para la adquisición de viviendas –nuevas o usadas- mediante el cual Ud. suscribe un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa una vez cumplido el plazo pactado y completado el precio de la vivienda. Durante el plazo de dicho contrato (8, 12, 15, 20 y hasta 25 años, dependiendo de la inmobiliaria de leasing), se paga un arriendo mensual y se realiza un ahorro programado, de tal forma que, al final del plazo acordado, se habrá reunido el equivalente al precio convenido por la vivienda.

Este sistema está pensado principalmente para aquellas personas que no han alcanzado el 25% de ahorro, y que mes a mes pagan un arriendo que finalmente se pierde, por lo que el pie es muy bajo en comparación a un crédito hipotecario y el dividendo mensual es parecido al costo de un arriendo.

Además, contempla un subsidio habitacional automático e inmediato que no requiere postulación ni puntaje.

En una operación de leasing, el precio es exactamente el mismo acordado inicialmente y participan: el Comprador, el Vendedor, la Inmobiliaria de Leasing, y el Estado a través del Serviu. Las normas para la relación de estos actores en la materialización de una operación están establecidas en la ley número 19.281, de modo de garantizar a todas las partes el debido resguardo de sus intereses.

El proceso de adquisición de una vivienda a través del Leasing Habitacional puede sintetizarse en los siguientes pasos:

  1. El Comprador elige una vivienda y conviene con el Vendedor el precio y plazo de entrega.
  2. El Comprador presenta sus antecedentes a la Inmobiliaria de Leasing para que ésta evalúe su capacidad crediticia y su eventual solicitud de subsidio.
  3. La Inmobiliaria de Leasing aprueba la operación, fijando las condiciones de pie, plazo, dividendo y gastos de seguros y operacionales, comunicándoselo al Comprador y al Vendedor.
  4. Acordados los términos de la transacción, la Inmobiliaria de Leasing compra la vivienda al Vendedor, y en el mismo acto, suscribe un contrato de arrendamiento con promesa de venta con el Comprador.
  5. El Vendedor entrega la vivienda al Comprador.
  6. El Comprador paga mensualmente, directamente o vía descuento por planilla, el dividendo acordado en una Caja de Compensación.
REQUISITOS PARA POSTULAR AL LEASING HABITACIONAL
  • Ser chileno o extranjero con residencia definitiva y con rentas generadas en Chile.
  • Edad entre 18 y 65 años.
  • Demostrar continuidad laboral
  • Acreditar una renta liquida familiar equivalente a 4 veces la cuota mensual.
  • Poseer buenos antecedentes comerciales y de crédito.
  • Acreditar antigüedad laboral de más de un año para trabajadores dependientes y más de dos años para trabajadores independientes.
DOCUMENTOS EXIGIDOS (Original y fotocopia)
  • Carnet de identidad del postulante y del cónyuge
  • Certificado de matrimonio o declaración jurada de soltería
  • Tres últimos recibos de arriendo

Trabajadores dependientes:

  • Liquidaciones de sueldo:
    -Renta fija: Ultimos 3 meses
    -Renta Variable: Ultimos 6 meses
  • Certificado firmado por el empleador que acredite: fecha de ingreso, renta y tipo de contrato.
  • Certificado de cotización en AFP último año o planillas de imposiciones.

Trabajadores independientes: (Microempresarios y Comerciantes)

  • Declaración anual de impuestos de los últimos 2 años
  • Pago mensual de IVA de los últimos 6 meses
  • 2 últimos balances
  • Iniciación de actividades

Trabajadores independientes: (Profesionales, Técnicos y Comisionistas)

  • Declaración anual de impuesto de los últimos 2 años
  • 6 últimos meses de PPM e IVA o boletas de Honorarios
  • Certificado iniciación de actividades
  • Ultimas doce Declaraciones anuales de Impuesto a la Renta

PREGUNTAS FRECUENTES

¿Cuál es la diferencia con un arriendo común?

Las operaciones de compra con sistema de leasing tienen cuatro diferencias principales con un arriendo común:

  • La operación incluye una promesa de compraventa que la ley obliga a respetar, manteniendo el precio pactado. Este no puede ser modificado, independientemente del valor que tenga la vivienda al fin del contrato, el que puede haber variado por simple plusvalía o por la introducción de ampliaciones u otras mejoras.
  • La ley impide que se modifique el contrato de arriendo durante su vigencia. Vale decir, el pago mensual que se pacte se mantendrá durante todos los años que tenga la operación.
  • Las razones por las que se puede pedir término anticipado del contrato son sólo las contempladas en la Ley y que dicen relación con incumplimientos del arrendatario promitente comprador. Es decir, si no existen estos incumplimientos, el contrato permanecerá vigente hasta que se realice la compraventa definitiva.
  • Las operaciones se realizan con seguros a favor del arrendatario-comprador. Por ejemplo, si debe operar el seguro de desgravamen, la vivienda quedará a nombre de los herederos en forma definitiva y sin deudas de ningún tipo.
¿Cómo acceder al leasing habitacional?

La persona no debe ser propietaria de un inmueble ni haber ganado antes algún subsidio habitacional.

El interesado deberá abrir una libreta de ahorro en un banco o caja de compensación, en donde juntará el dinero para pagar la última cuota.

Estos dineros son invertidos por las Administradoras de Fondos para la Vivienda (AFV) en el mercado, y se traducen en cuotas, igual que como sucede con los capitales ahorrados en las AFPs para la jubilación.

¿Qué tipo de vivienda se puede adquirir?

El leasing habitacional sirve para financiar viviendas nuevas y usadas -casa o departamento- ubicadas en cualquier ciudad de Chile, dentro del radio urbano.

No se pueden adquirir sitios ni derechos sobre propiedades como tampoco viviendas de madera ni adobe.

La vivienda la elige cada persona, y en el sector o comuna de su preferencia.

No existen límites de precios en el valor de la propiedad, excepto si se postula a subsidio habitacional, el que actúa de manera complementaria al leasing. No obstante, se recomienda optar por este sistema cuando se desea adquirir viviendas cuyo valor fluctúe entre las 500 y las 1.500 UF.

A través del Leasing habitacional Ud. puede adquirir la vivienda que desee. Sólo existen dos restricciones:

  • La vivienda debe estar acogida al DFL 2 de 1959.
  • Su precio no puede ser inferior a UF 500.

Desventajas

La propiedad no se inscribe a nombre del interesado sino hasta que éste haya cancelado la última cuota, que es la de compraventa.

Generalmente, los intereses que se le aplican al leasing superan a los de los créditos hipotecarios. De hecho, para viviendas de 2.000 UF el monto del dividendo, en el caso de un crédito hipotecario con un 10% de pie, puede alcanzar a 15 UF, mientras que con leasing, la misma cuota puede ascender a 18 UF.

Ventajas

Los requisitos que se piden para acceder al leasing son menos exigentes que en el caso de los créditos hipotecarios, especialmente respecto al monto inicial requerido para acceder al sistema.

Se pueden efectuar prepagos sin dificultad. Por ello, es recomendable para profesionales jóvenes, cuyos ingresos debieran ir en aumento con el tiempo.

¿Cuáles son los requisitos básicos para comprar con Leasing Habitacional?

  • No ser propietario de una vivienda, ni haberlo sido nunca antes con la ayuda de algún subsidio estatal.
  • Demostrar la existencia de ingresos estables, ya sea que éstos provengan de un contrato como trabajador dependiente, de las boletas de honorarios por prestación de servicios, o bien por el ejercicio de actividades empresariales.
  • Buenos informes comerciales.
  • Nivel de deuda razonable en el sistema financiero.

¿Cuáles son las ventajas del Leasing Habitacional?

El Leasing Habitacional es el único sistema que le ofrece el financiamiento del 92% del precio de la vivienda, todo al plazo que Ud. desee: 8, 12, 15, 20 ó 25 años. Además, accede al subsidio leasing sin necesidad de ahorro previo ni de postulaciones de ningún tipo. Este subsidio significa que, una parte del aporte mensual que Ud. debe hacer (que incluye el arriendo, el ahorro programado y los seguros), será pagado por el Estado de Chile, a través del SERVIU.

¿Cómo opera el Subsidio?

El subsidio es automático e inmediato, es decir, no existe postulación; los interesados sólo deberán inscribirse en el Serviu correspondiente.

Para adjudicarse el subsidio sólo se requiere que la Inmobiliaria de Leasing tenga aprobada la operación y que el cliente sea sujeto de subsidio. Para esto requiere que el cliente:

  1. Sea mayor de 18 años.
  2. Ni él ni su cónyuge posean vivienda .
  3. Ni él ni su cónyuge, hayan sido beneficiados anteriormente con algún tipo de subsidio habitacional.

El subsidio no se paga al contado, el SERVIU lo entera en forma trimestral en la cuenta de ahorro del cliente, disminuyendo el valor del aporte o cuota mensual. Recomendamos ver sección anterior: Subsidio Habitacional

¿Se puede complementar renta con alguien distinto del cónyuge?

Si. Estos pueden ser los padres, hijos hermanos, convivientes u otra persona. Lo importante es que cumplan con los mismos requisitos del titular del contrato.

¿Qué pasa si el solicitante tiene deudas o protestos?

El solicitante debe estar al día en sus deudas y sin protestos en el último año.

¿Se puede hacer mejoras o ampliaciones a la vivienda durante la vigencia del contrato del leasing?

Si, pero algunas inmobiliarias de leasing requieren que el cliente pida autorización escrita a la empresa para realizarla.

¿Cuál será el precio de la vivienda al final del contrato?

El precio de la vivienda se fija en el momento de la firma del contrato de leasing habitacional, y la Ley no permite que sea modificado posteriormente.

Si la vivienda se ha valorizado durante tiempo que dure el contrato, dicha plusvalía constituirá un premio para el cliente.

¿Puede una Inmobiliaria de Leasing quitarme la vivienda para vendérsela a otro cliente?

No, la Ley es muy clara en ese sentido y especifica que los contratos de Leasing Habitacional son arrendamientos de vivienda con el compromiso de la compraventa, es decir, desde el momento de la firma del contrato tanto el cliente como la Inmobiliaria de Leasing están obligados a cumplir lo pactado en ese documento.

¿Se puede subarrendar una vivienda que tiene un contrato de Leasing vigente?

Por lo general, una inmobiliaria de leasing no se oponen al subarrendamiento, pero exigen que el cliente previamente solicite autorización por escrito.

¿Qué pasa si la Inmobiliaria de Leasing cambia de negocio o quiebra?

Los contratos que mantenga la Inmobiliaria de Leasing están protegidos por Ley, son inembargables.

En el caso que la institución cambie el giro de sus negocios, podrá vender a un Banco u otra entidad dedicada al Leasing Habitacional los contratos que mantenga en su poder. Si la institución quebrara, los contratos serían comprados por alguna de las instituciones previamente señaladas.

¿Qué seguros incluye la cuota de aporte?

1.- Incendio y Terremoto Cubre Incendio, daños por aeronaves o vehículos, explosión causada por terceros, daños por roturas de cañerías o vientos, daños por sismos, lluvias, aluviones, inundaciones, avalanchas y deslizamientos.

2.- Cesantía Cancela hasta 6 cuotas mensuales no pagadas a causa de cesantía involuntaria (art. 161 y 159 incisos 6y 1 del Código del Trabajo). Este seguro es sólo para clientes dependientes.

3.- Desgravamen Cubre muerte natural o accidental, dentro y fuera del país, cancelando el saldo de la deuda que quede por pagar. Edad máxima de cobertura 70 años.

¿Quién paga las cuentas de luz, agua, gastos comunes, aseo municipal y contribuciones?

Las cuentas son de cargo del cliente desde el momento en que firma la recepción de la propiedad. Si existiera una deuda anterior a esta fecha, la Inmobiliaria de Leasing debe hacerse cargo, pues en el momento en que el representante de la Inmobiliaria recibió y entregó la propiedad, se cercioró que estuvieran todas las cuentas al día.

¿Se puede abonar un subsidio tradicional al valor de la vivienda?

Si, excepto para clientes que hayan obtenido el subsidio PET (programa especial para trabajadores). En este caso, el cliente deberá renunciar a éste e inscribirse al subsidio Leasing.

¿Se puede prepagar total o parcialmente la deuda?

Si se puede, y no existe un monto mínimo ni costo por hacerlo. Simplemente se hace un ahorro voluntario en la cuenta por el monto deseado.

Es importante señalar que estos prepagos no traducirán en una rebaja en el aporte o cuota mensual. Sólo permitirán reducir la vida útil del contrato, ya que la obligación de pago se extingue al momento de completar en la cuenta de ahorro del titular el precio prometido que se ha fijado en el contrato de Leasing.

¿Cuál es el procedimiento para realizar abonos al precio?

Por abono al precio se entiende todo aquel ahorro restante del 6%, el cual debe ser entregado directamente a la Inmobiliaria de Leasing para hacerse efectivo. Si los dineros quedaran en la cuenta se entenderá que constituyen parte del ahorro previo.

El abono al precio rebaja el monto a financiar constituyéndose en el precio prometido estipulado en el contrato y que el titular deberá enterar en su cuenta de ahorro Leasing.

Si compro a través del Leasing Habitacional, ¿puedo vender la vivienda antes del término del contrato ?

Sí, puede hacerlo y, en ese caso, debe saber lo siguiente:

La diferencia entre el precio que Ud. venda y aquel en que compró quedará a su favor. Así, si ha realizado ampliaciones que aumentaron el precio de la vivienda, dicho aumento queda para Ud.

También, al momento de vender, recuperará todos los depósitos hechos en la cuenta en que se está reuniendo el dinero para pagar el precio de la vivienda al final del contrato.

IMPORTANTE: Infórmese sobre el Subsidio Leasing Habitacional que otorga el estado.

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